Der Büromarkt ist nicht in allen Segmenten in einer Krise. Der Bedarf nach Flächen dürfte zwar perspektivisch weiter sinken, aber dennoch ist ein Bedarf weiterhin vorhanden – neben den steigenden Mieten im Spitzensegment deuten zuletzt immer wieder auch Großabschlüsse darauf hin, viele davon allein in diesem Jahr
in Berlin oder München.
Hinzu kommt eine beachtliche Zahl an vergleichsweise kleinen Vermietungen, die das „New Normal“ am Markt sind. Jedoch beschränkt sich der Bedarf in beiden Fällen auf moderne Flächen, die einen Austausch zulassen: Es geht um den persönlichen Kontakt, um Lösungen für die Transformation der Unternehmen und der Wirtschaft insgesamt zu entwickeln.
Leider erfüllen enorm viele Flächen diesen Anspruch nicht. Und gerade diese Flächen sind von den bisherigen Preiseinbrüchen betroffen. Insofern gilt: Das Büromittelmaß – bezogen auf die Größe und auf die Qualität – ist in der Krise.
Strategien, Büroflächen zukunftsfähig zu machen
Vor diesem Hintergrund verwundert es nicht, dass der Umbau von Büroimmobilien gerade in besagtem Mittelmaß vorangetrieben wird. Sie werden dabei wieder zukunftsfähig, indem man sie entweder dem
Büromarkt entzieht und ihnen beispielsweise durch Umnutzung in Richtung Wohnen neue Zwecke zuweist – der Bauturbo und die erstmalige KfW-Förderung zur Umnutzung seien hier als Stichworte genannt.
Oder sie werden zukunftsfähig, indem Büros auf den erforderlichen Standard gehoben werden. Dazu gehört die Teilung von Flächen mit ungünstiger Größe für mehr Flexibilität in der Vermietung ebenso wie das Möglichmachen der eingangs erwähnten modernen Arbeitskonzepte.
Es geht beim Planen und Bauen im Bürobestand dann immer wiederum ähnliche Fragen: Wie einfach lässt sich die erforderliche Erschließung und technische Infrastruktur realisieren, um im Teilungsfall Zugänge in die künftig separierten kleineren Büroeinheiten zu schaffen? Wie lassen sich mit angemessenen Mitteln neue Arbeitsraumkonzepte mit unterschiedlicher Zonierung realisieren sowie eine Wohnzimmer-Wohlfühlatmosphäre herstellen, die von einem Großteil der Mieter nachgefragt wird?
Häufiges Problem: Kostenüberschreitung
Weitere Fragezeichen sind mit der Tatsache verbunden, dass beim Bauen im Bestand erheblich häufiger die budgetierten Kosten (und Zeitpläne) überschritten werden und sich eine Büroimmobilie in den ersten Jahren nach Umbau womöglich nur auf dem Papier rechnet. Die Tholl Gruppe als Planungs- und Bauunternehmen sieht die Gründe dafür, dass Bauen im Bestand oft teurer ist als geplant wird, unter anderem in der zu schnellen Grundlagenermittlung: Wird am Anfang nicht tief genug ins Projekt eingestiegen, kann dies zu unnötigen
Folgekosten führen. Eine entsprechend frühe Einbindung der Berater und Bauunternehmen in der Projektfrühphase kann helfen. Generell achten Eigentümer nach unserer Erfahrung zuletzt mehr darauf, sich gegen Preisschwankungen am Markt abzusichern, etwa über die Beauftragung von Generalunternehmern oder -übernehmern mit hoher Eigenleistungstiefe oder entsprechenden Vertragskonstruktionen, die das Nachtragsrisiko senken. Ein Beispiel ist das Verzahnen von Planung und Bau durch das Design-and-Build-Prinzip aus einer Hand anstelle des oft vorhandenen Silodenkens zwischen planender und bauausführender Stelle.
(Dieser Beitrag erschien am 17. August im Exxecnews Jahrbuch 2026.)
